相続により取得した空き家を売却する際、一定要件を満たせば「相続等により取得した空き家の譲渡所得の3,000万円の特別控除の特例」を適用でき、売却益にかかる税金を軽減できる可能性があります。
この記事では、空き家の3,000万円特別控除の適用要件と手続きについて解説します。相続した空き家の取り扱いに悩んでいる方はぜひ参考にしてみてください。
空き家の3,000万円特別控除とは?
相続または遺贈により取得した家屋やその土地を売却した場合、一定の要件を満たすことで、譲渡所得の金額から最高3,000万円を控除することができます。これを、「被相続人の居住用財産(空き家)にかかる譲渡所得の特別控除の特例」といい、「空き家特例」などと呼ぶこともあります。
通常、譲渡所得の金額は、土地や建物を売却した譲渡価格から取得費と譲渡費用を差し引いて譲渡所得を計算し、その譲渡所得に税率をかけます。空き家特例が適用されると、相続により取得した空き家を売却した際に、譲渡所得から最大3,000万円を控除することができます。ただし、相続人が3人以上いる場合は1人あたりの控除額が最大2,000万円になります。
特例を適用した場合の譲渡所得の計算式は以下のとおりです。
つまり、不動産を売却した価格が3,000万円以下だった場合は、特例の適用を受けることで納税額が0円になるのです。
空き家の3,000万円特別控除の適用要件
空き家の3,000万円特別控除は期間限定の特例制度です。2016年4月1日から2027年12月31日までの間に売却した不動産が対象となります。
この特例の適用を受けるには、以下の要件をすべて満たす必要があります。詳しくは、国税庁「相続した空き家を売却した場合の特例チェックシート」を参考にしてください。
空き家の要件
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- 1981年5月31日以前に建築された家屋であること
- 区分所有建物でないこと
- 被相続人が1人で生活していた住居であること
売却の条件
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- 土地・建物の両方を相続していること
- 相続から売却まで継続して空き家であったこと
- 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
- 譲渡価格が1億円以下であること
- 配偶者や親族への売却ではないこと
それぞれについて詳しく解説します。
(1)1981年5月31日以前に建築された家屋であること
空き家特例は旧耐震基準の空き家が対象となっています。そのため、1981年5月31日以前に建築された建物が対象です。1981年6月1日以降に建築された空き家は、特例の適用を受けられません。
(2)区分所有建物でないこと
分譲マンションはこの特例を適用できません。また、区分所有建物である旨の登記がされている二世帯住宅なども特例の適用を受けられません。
(3)被相続人が1人で生活していた住居であること
相続開始の直前において、亡くなった方が一人暮らしであったこと、亡くなった方の家族など他に居住していた方がいないことが要件の1つになります。また、別荘やセカンドハウスの売却は対象外です。
亡くなった方が老人ホームに入居していた場合は、入所直前まで空き家で一人暮らしをしており、要介護認定を受けているなど一定の要件を満たせば、控除の適用を受けられる可能性があります。
(4)土地・建物の両方を相続していること
土地と建物の両方を相続していなければ特例を適用できません。例えば建物を長男、土地を次男が相続した場合は、特例の対象となりません。
(5)相続から売却まで継続して空き家であったこと
相続開始から売却までの間に、亡くなった人の家族が居住したり、人に貸していた場合は、特例を適用できません。
また、更地にした土地を、駐車場や資材置き場などとして貸し出している場合も、特例の適用を受けることができません。
(6)相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
空き家特例の適用を受けるためには、相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに空き家を売却する必要があります。
たとえば、2023年8月20日に亡くなった人が所有していた不動産を相続した場合、空き家特例を適用させるためには、2026年12月31日までに売却する必要があります。
(7)譲渡価格が1億円以下であること
空き家および敷地、または更地にした敷地の譲渡価格が1億円を超える場合は、特例を適用できません。また、相続人が複数の場合は、1人につき1億円ではなく、相続人すべての売却代金を合算した金額が1億円以下であることが必要です。
(8)配偶者や親族への売却ではないこと
配偶者や親族、同族会社など、特別な関係がある人への売却は、特例の適用を受けることができません。
令和5年度税制改正で耐震改修や除却の要件が緩和
令和5年度税制改正前は、売主が譲渡前に耐震改修工事や建物の取り壊しをする必要がありました。しかし、2024年1月1日以降の譲渡は、譲渡の日の属する年の翌年2月15日までの間に、耐震改修や取り壊しをすれば特例を適用できるようになりました。
空き家の3,000万円特別控除の手続きと必要書類
空き家特例は、確定申告をすることで、特例を受けることができます。そのため、特例を利用して納税額が0円になった場合も確定申告書を提出する必要があります。
確定申告に必要な書類は以下のとおりです。
譲渡所得の内訳書(土地・建物用)
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国税庁の HPからダウンロードまたは国税庁「確定申告書作成コーナー」を利用して書類を作成することができます。 |
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被相続人居住用家屋及びその敷地等の登記事項証明書
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以下の3つがわかる書類が必要です。空き家の所在地の法務局で交付申請をするか、オンラインでも請求できます。
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被相続人居住用家屋等確認書
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空き家の住所地の市区町村役場で交付申請をします。 |
耐震基準適合証明書または建設住宅性能評価書の写し
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家屋を残しまたまま売却する場合は、家屋が新耐震基準に適合していることを証明する書類が必要です。 |
売買契約書のコピー
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売却代金が1億円以下であることがわかる書類が必要です。 |
特例の適用要件と確定申告の添付書類は国税庁の「特例チェックシート」で公表しています。チェックシートを確認しながら、手続きを進めると良いでしょう。
まとめ
相続で取得した空き家を売却する場合、空き家特例が適用できれば最大3,000万円まで売却益を控除できます。ただし、空き家特例は、適用要件が多く、さらに確定申告をしなければ受けることができません。
また、適用できる期間も決まっているため、空き家を相続した場合は、売却するか保有するか、早めに決断をすることが重要になってきます。特例の適用が可能かどうか判断に迷うときは税理士などの専門家に相談すると良いでしょう。